中国房地产市场：超高容积率成新趋势，'取消公摊'成各地探索方向

摘要： 近年来，中国房地产市场涌现出’容积率’提升以提高房屋销售模式的新趋势。这种新模式已获得部分地区的认可，预计将对新房销售产生重大影响。在房企加大力度推广’精装修’、提高产品力的背...

近年来，中国房地产市场涌现出’容积率’提升以提高房屋销售模式的新趋势。这种新模式已获得部分地区的认可，预计将对新房销售产生重大影响。

在房企加大力度推广’精装修’、提高产品力的背景下，多地开始明确’取消公摊’或’按套内面积计价’。近期，长沙和佛山两地在同一天前后宣布停止实行’取消公摊’。此前，广州、上海、南京、成都、重庆等地已开始收紧商品房销售方式，其中三四线城市率先推行按套内面积计价销售，一些一线城市则开始探索新的模式，支持房企提高容积率。

目前，高容积率已成为新房项目的一大卖点。2024年2月，广州时隔两年再次推出的’日照花园’项目，获得高达130%的容积率。近期，上海多个高容积率地块仍在持续加快入市，碧桂园、万科、保利等大型国企或区域龙头房企纷纷有所斩获，其中保利在获得容积率接近100%的广州番禺地块后，未来容积率有望突破100%。

业内人士指出，’超高容积率’将开启开发商主导的新房市场格局。对购房者而言，按套内面积计价可以提高市场透明度，改变计价方式对房屋总价影响较小，但房价可能因此上涨。

同日两地’取消公摊’？

多地推进按套内面积计价

在城市加快去库存化的大背景下，越来越多的城市开始收紧商品房销售方式。2024年2月，长沙和佛山两地在同一天前后宣布将陆续推行’取消公摊’或按套内面积计价销售。其中，长沙市住建局表示，取消商品房销售价格上限，鼓励实行’现房销售’，并逐步推行’取消公摊’；佛山市也发文称，自2025年1月1日起商品房销售将实行套内面积计算。

从全国来看，佛山率先成为明确’按套内面积计价’的城市，但其新规并非最先。今年以来，苏州、重庆等三四线城市已要求开发商优先采用套内面积计价销售。

此外，上海、南京、广州、北京、深圳等一些一线城市也出台了相关政策。这些城市并非直接’取消公摊’，而是通过允许开发商采用’容积率’提升等方式间接提高容积率。理论上，房企只要采用新的设计方案，项目的实际容积率可以从以前的15%到20%提高到100%甚至更高。

例如，2024年2月22日，上海市规划和自然资源局网站发布了《上海市房屋建筑工程套内面积计算规则》。对开敞式阳台、户外外墙的住宅及电瓶车、部分公共服务设施的设置不计入套内面积计算，将阳台面积仅算作一半。

一线城市中，上海实行套内面积计算新规。根据2023年1月发布的《上海市房屋建筑工程套内面积计算规则》，当地允许套内公摊面积不超过套内建筑面积的15%提高到20%，并允许设置一个不低于10%的主公共走廊，不限制其深度。

购房者表示，实际容积率的提高，意味着在相同的地价成本下可以获得比以往更大的使用面积；各地出台新规，也直接推动开发商提升产品力的竞争。目前部分房企开始打出’户型有花园、家居有医院、容积率超过100%‘等为卖点的第四代住宅，但数据显示，目前百套房企在全国已开发1000个第四代住宅，此类项目的容积率大多超过100%，最高容积率超过140%。

在部分二线城市，一批标榜’超高容积率’的项目在2024年陆续入市。例如，在苏州，中锐理想城、苏州旭辉铂悦府、禹州金科天悦等项目通过’容积率’提升、展示空间等部分套内面积的方式，容积率达到100%；在成都，龙湖集团旗下成都龙湖天璞项目主推70%的得房率，19年可实现40年，最高100%容积率。

广州高容积率地块加快入市

超高‘日照花园’容积率达130%

各地’精装修’普及后，开发商面临着提升品质、加快新房销售去库存化的需求。一线城市中，目前上海部分规划新模式试点项目已入市，高容积率成为这类项目的卖点。

2024年2月，广州推出了包含105套住宅的’日照花园’项目，成为广州近两年首个’日照花园’项目。该项目位于白云区广园西路以西地块，2024年2月由广州中远地产以9.8亿元获得，推出48平米及105平米四房户型。值得一提的是，‘广州万科城市花园项目’打出‘容积率130%’的口号，成为广州近年来首个如此高容积率的项目。

与此同时，上海多个超高容积率地块正在加紧推售。2月27日，碧桂园地产以5.08亿元获得位于奉贤区南桥镇BC0612015地块。根据公开信息，该地块采用容积率提升等多种方式开放空间可以提高到25%。

12月10日，中交地产&教育地产联合体以2.54亿元获得青浦区朱家角高桥村PG-NG-06地块，公开信息显示该项目采用‘大走廊’设计，走廊、入户花园、电梯厅等空间的面积，不超过套内建筑面积的20%，可以按套内面积计算。

此前，2024年2月，保利发展以118亿元获得备受关注的上海松江区佘山地块，该地块位于上海新城、昆山、淀山湖三镇CBD中心地带，是广州实施套内计算新规后的特色项目之一。根据公开规定，该项目套内公摊面积可从15%提高到20%，同时允许其走廊面积扩大到20%，按套内面积计算建筑面积。

这些高容积率地块的入市，得益于近一年来广州房屋建筑规划规定的实施效果。根据之前的《上海市房屋建筑工程套内面积计算规则》，由于套内公摊面积可增加并允许容积率提升，当地新出让地块可利用新规将容积率提高到100%甚至更高。例如，近期华润置地10.17亿元拿下上海松江区叶榭叶榭2024NJY-3地块，万科地产9.8亿元获得白云区广园西路地块，规划容积率已超过120%。

按套内面积计价可提高市场透明度

未来新房市场格局将更清晰

在业内人士看来，当前市场需要购房者明白’公摊’与计价方式，’公摊不明确’是销售痛点。按套内面积计价销售，可以减少信息不对称，提高市场透明度。与二手房相比，’超高容积率’新房将在市场中更具竞争力。

中原地产首席分析师张大伟就此表示，目前各地理解的’取消公摊’其实并不准确，房屋公摊是客观存在的，合理的公摊是提高行业效率和安全性的保证；’地方政府出台政策的目的在于维护市场信心，让购房者感觉公摊少了，实际房价降了，但实际上并没有取消公摊，这一点应该让购房者知道。另外，地方相关部门应该明确什么是公摊，公布公摊的计算规则等，最大的问题并非购房者觉得不应该有公摊，而是让购房者付款明白清楚。’

中指研究院政策研究中心主任文志宏也表示，目前市场上所称的’取消公摊’实际上是存在误解，’取消公摊’与’按套内面积计价’是两回事，公摊面积很难在定义上取消，公摊面积在一定程度上代表了产品品质。据他解释：’很多购房者之所以对公摊面积有所顾虑，是因为很多开发商在设计图纸时会把公摊面积做得非常小，但实际交房时情况并非如此。公摊面积的不透明性和前后不一致性，是许多购房者面临的根本问题。’

与此同时，’取消公摊’暗示着未来新房市场格局将更清晰。’在同一区域，二手房的容积率只有70%，而新进入市场的房子的容积率可以达到100%。如果双方的销售单价差不多，那么过去二手房和开发商手中现有的待售房屋可能需要降价来维持竞争力。’文志宏表示。

中国指数研究院政策研究中心总监曹文表示，目前绝大多数城市在计算房价时采用建筑面积进行计算，阳台、走道、入户等公共部分面积被计入公摊面积，导致实际可用的套内面积低于建筑面积，不同项目间容积率会有所不同。据介绍：’采用套内面积计算的方式，能够让房价更直观地体现给购房者，一定程度上减少信息不对称，提高市场透明度，维护购房者权益。预计未来将有更多城市跟进，完善套内计算标准、规则等也将进一步完善。’

曹文认为，从影响房价的角度来看，改变计价方式对房屋总价的影响较小，但部分项目或因改为套内面积计算，导致计算面积的套内面积减少，房价就会上涨。此外，对于房价下跌的城市而言，将计价方式由建筑面积改为套内面积使用面积，房价单价可能会维持或甚至单价上涨，可能一定程度上缓和房价下跌对购房者预期的影响。