中金公司研报：产业园REITs投资价值简析及未来展望

产业园REITs：机遇与挑战并存

近日，中金公司发布研报，对产业园REITs的投资价值进行了深入分析。报告指出，产业园区作为REITs市场的重要组成部分，其发展潜力巨大，但也面临诸多挑战。

三大维度评估产业园区价值

中金公司从工业区位、竞争格局和运营能力三个维度评估产业园区资产的优势。

• 工业区位: 这是经济地理学范畴，考察园区的地理位置、交通便利性、基础设施完善程度等因素，这些因素直接影响园区的吸引力和企业入驻意愿。优越的区位条件能够降低企业运营成本，提升竞争力。
• 竞争格局: 分析园区所在区域的产业聚集度、竞争对手数量、市场份额等，判断园区的市场竞争力。健康的竞争格局有利于园区长期稳定发展，避免恶性竞争。
• 运营能力: 考察园区的管理团队、运营效率、租金回报率等，评估园区的盈利能力和可持续发展能力。高效的运营管理能够最大限度地提升园区的价值。

当前市场现状：去化阶段，供需压力有望缓解

报告显示，目前我国产业园区资产仍处于去化阶段。一线城市商务园区供给分化，北京市场供给可能已过高峰，而上海市场供给仍处于高位。需求端整体偏弱，但核心城市TMT、医药生命科学及制造业的租赁需求相对旺盛。为了提升去化率，产业园区业主普遍采取“以价换量”策略，导致市场租金价格有所下调，资本化率有所抬升。

不过，报告也指出，随着产业园区供给速度放缓，以及政府出台一系列支持经济增长的政策，产业园区供需压力有望逐步缓解。

产业园REITs市场：规模增长，估值修复

截至2024年11月末，我国产业园REITs已达12只，总市值突破200亿元，占全市场市值15.5%。中金公司认为，过去三年产业园REITs二级市场表现波动，主要受基本面影响。经过充分的估值调整，部分项目经营触底企稳，产业园REITs估值出现修复企稳迹象。

未来展望：筑底阶段，具备长期配置价值

中金公司认为，产业园项目基本面正处于筑底阶段，估值或已位于合理区间，具备中长期配置价值。然而，投资者仍需关注宏观经济环境、产业政策变化以及市场竞争等因素，谨慎评估投资风险。

区块链技术应用的潜在影响

未来，区块链技术可以应用于产业园REITs的多个方面，例如：

• 提高资产透明度和交易效率: 利用区块链技术记录资产信息，提高资产透明度，降低信息不对称带来的风险，并简化交易流程。
• 优化租赁管理: 利用智能合约自动处理租赁合同，减少人工干预，提高效率和准确性。
• 加强资产安全: 利用区块链技术增强资产安全，防止篡改和欺诈。
• 提升投资者信心: 透明的资产信息和安全的交易流程能够提升投资者信心，吸引更多投资者参与REITs市场。

总而言之，产业园REITs市场潜力巨大，但同时也面临着诸多挑战。在未来发展中，需密切关注市场动态，积极探索创新模式，才能在竞争激烈的市场中占据一席之地。区块链技术的应用将为产业园REITs发展带来新的机遇。